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Manutenzione Caldaie

Manutenzione Caldaie

Per garantirne Il funzionamento regolare nel tempo, la riduzione delle sostanze nocive emesse, il risparmio energetico, la sicurezza e il comfort si consiglia, ma soprattutto la legge obbliga a fare, un controllo annuale della caldaia.

La manutenzione consiste in: pulizia del bruciatore e scambiatore lato fumi; regolazione della valvola gas per un corretto funzionamento; verifica della tenuta dell’impianto; analisi della combustione secondo le periodicità previste dalla legge, per una verifica del rendimento e dell’efficienza del prodotto; compilazione della documentazione a carico del manutentore; verifica dei documenti impianto termico.

Proprio per garantire un servizio efficace ed efficiente si consiglia di sottoscrivere un contratto di manutenzione a scelta tra le varie tipologie disponibili:

  • SAME 85 EASY

  • SAME 85 PLUS

  • SAME 85 TOP: (contratto sottoscrivibile solo in caso di prima accensione)

La manutenzione della caldaia

Tutti coloro che possiedono una caldaia per l'impianto di riscaldamento domestico probabilmente già sanno quanto sia importante garantirne il perfetto funzionamento attraverso una costante manutenzione. Non è infatti mai un'esperieza gradevole ritrovarsi di fronte a un guasto improvviso a carico dell'impianto di riscaldamento dovuto all'incuria e all'usura del tempo. 

Una corretta e costante manutenzione scongiura tutta una serie di spiacevoli inconvenienti che potrebbero portarci a rimanere senza riscaldamento e acqua calda (magari nel bel mezzo della stagione invernale!), ed è fondamentale per garantire la sicurezza nostra e di chi abita insieme a noi.

Ma in cosa consiste, esattamente, la corretta manutenzione delle caldaie?
Innanzitutto in controlli periodici che accertino il buon funzionamento dell'impianto. Infatti, non bisogna mai cadere nell'errore di attendere che si verifichi un guasto o un'anomalia per correre ai ripari e chiamare un tecnico che risolva il problema. Come per un organismo vivente, una buona prevenzione aiuta a garantire la buona salute delle nostre caldaie e di evitare spiacevoli e dispendiosi guasti che richiederebbero cure molto più complesse e costose.

Inoltre, tenere in manutenzione la caldaia e l'impianto di riscaldamento non è una scelta ma un vero e proprio obbligo previsto dalla legge. Questo perché abbiamo a che fare con impianti complessi, dal notevole impatto ambientale e potenzialmente pericolosi, il cui cattivo funzionamento potrebbe causare, per esempio, delle pericolosissime fughe di gas. Non è il caso dunque di essere superficiali in casi come questi: le revisioni e i controlli periodici delle nostre caldaie possono salvarci la vita, oltre che evitare sprechi di soldi ed energia.

Vediamo più nei dettagli quando e come effettuare la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria della caldaia, quali sono le norme vigenti in merito e a chi spetta l'onere della manutenzione della caldaia in un appartamento in affitto: se al proprietario o al conduttore (ossia colui che vive nell'appartamento).
Infine, proviamo a fare chiarezza sui casi particolari in cui, per esempio, si è smarrito il libretto della caldaia e su come funziona un contratto di manutenzione della caldaia.

Manutenzione ordinaria della caldaia, quando e come effettuarla nella maniera più corretta

Sebbene esistano leggi che normano i tempi per effettuare la revisione e la manutenzione della caldaia, è molto importante far eseguire da un tecnico specializzato un controllo preventivo prima di attivare l'impianto per il riscaldamento degli ambienti durante l'inverno, dopo un periodo di inattività.
Ciò è particolarmente consigliato per almeno due motivi: il primo, forse il più importante, è la sicurezza personale. Riattivare un sistema complesso come quello di riscaldamento dopo un periodo relativamente lungo di inutilizzo può sempre regalarci qualche sorpresa, non sempre piacevole. Come dicevamo: meglio prevenire!
Il secondo motivo non è meno importante: un controllo preventivo consente di mantenere l'impianto in condizioni ottimali e conseguentemente di risparmiare notevolmente sulle bollette.

In ogni caso, anche quando non lo si decida autonomamente, effettuare un check-up generale periodico della caldaia è diventato un obbligo di legge.
Secondo la Direttiva Europea n. 2002/91/CE (che in Italia è entrata in vigore solo nel 2013 con Decreto Legislativo N. 195/05), gli impianti di riscaldamento devo essere soggetti a periodici controlli ai fini del buon funzionamento e del risparmio energetico complessivo.

Non tutti i tipi di caldaie però, devono essere sottoposte a controllo con la stesse cadenze, ma secondo le seguenti disposizioni:

  • le caldaie a combustibile solido o liquido, con potenza inferiore a 100 kw devono eseguire il controllo di manutenzione ogni due anni
  • le caldaie a combustibile solido e liquido, con potenza maggiore ai 100 kw, dovranno eseguire il controllo di manutenzione ogni anno
  • le caldaie a metano o GPL, con un potenza inferiore ai 100 kw, devono essere sottoposte per legge a un controllo di manutenzione ogni due anni
  • le caldaie a camera chiusa installate da meno di otto anni e con potenza non superiore ai 35 kw, potranno sere sottoposte a controllo ogni quattro anni
  • le caldaie a camera chiusa installate da più di otto anni e con potenza non superiore ai 35 kw, potranno sere sottoposte a controllo ogni due anni

In genere possiamo dire che le caldaie per il riscaldamento autonomo dei nostri appartamenti sono degli ultimi due tipi, ossia rientrano nelle ultime due categorie: non superano di norma i 35 kw di potenza. Per questo motivo il controllo deve essere eseguito ogni quattro anni per le caldaie più nuove, ossia che non superino gli otto anni dall'installazione, e ogni due anni per quelle un po' più vecchie, con più di otto anni di attività.

C'è da sottolineare però che potrebbero essere vigenti normative regionali che modificano in tutto o in parte la periodicità dei controlli sopra elencati (è sempre opportuno, dunque, verificare quali sono le norme della Regione nella quale viviamo).
Inoltre, alcuni modelli di caldaia potrebbero presentare tempi diversi in cui è opportuno effettuare il controllo di manutenzione periodico. È quindi molto importante leggere bene le indicazioni in merito fornite dal libretto di istruzioni oppure chiedere chiarimenti al tecnico della caldaia che verrà a installarla.

Secondo la normativa però, per qualunque tipo di caldaia, è necessario effettuare un test sul rendimento energetico dell'impianto, per valutare l'impatto dei fumi immessi nell'atmosfera. Il controllo dei fumi delle caldaie è molto importante e non va mai trascurato: gli impianti di nuova generazione devono essere infatti eco-compatibili (più avanti parleremo dei vantaggi nell'istallazione di una caldaia a condensazione) e, inoltre, è fondamentale che si verifichi costantemente che i fumi siano correttamente canalizzati verso l'esterno per evitare che non vi siano scarichi accidentali negli interni (cosa che sarebbe particolarmente pericolosa ai fini dell'incolumità personale).

Chi esegue materialmente i controlli, le revisioni e la manutenzione delle caldaie?

Sempre secondo la normativa sopra citata, i controlli dovranno essere effettuati a regola d'arte da tecnici competenti e abilitati. Il tecnico che effettuerà la revisione e il controllo dei fumi della caldaia, inoltre, è incaricato di redigere un rapporto di controllo tecnico (di cui vi rilascerà una copia), che è una sorta di attestato che testimonia l'adempimento dell'obbligo periodico e che dovrà essere allegato al libretto di impianto.

Forse è inutile ribadirlo, ma è di fondamentale importanza che ad eseguire i controlli, la manutenzione ordinarie e straordinaria delle nostre caldaie, sia un tecnico autorizzato, anche per ragioni di convenienza personale, oltre che per una maggiore affidabilità e sicurezza.

I tecnici provenienti dai centri assistenza autorizzati, possono fornire un servizio estremamente più efficace, per i seguenti motivi:

  • effettuano controlli con software dedicati che, in genere, cambiano a seconda delle case produttrici e dei vari modelli (di cui molto spesso i tecnici non autorizzati non sono forniti)
  • se è necessario sostituire qualche pezzo possono fornire ricambi originali e assolutamente compatibili con il vostro impianto
  • sono formati per effettuare un'assistenza specializzata per i prodotti delle singole case produttrici
  • qualunque sia il tecnico che verrà a effettuare il controllo, potrete contare su una sostanziale omogeneità della qualità del servizio, in tutto il territorio nazionale 
  • i costi sono controllati e omogenei su tutto il territorio nazionale (e non rischiate nessuna brutta sorpresa)
  • le tempistiche di intervento per la manutenzione ordinaria e per la manutenzione straordinaria della caldaia sono molto veloci e si può contare su un collegamento diretto con la casa produttrice del vostro impianto

Per tutte queste ragioni rivolgersi a un centro di assistenza tecnica autorizzata è la scelta più idonea per mettere in pratica la corretta manutenzione sulle nostre caldaie.

Come fare manutenzione se siamo senza il libretto della caldaia?

Conservare con cura il libretto della caldaia è un'accortezza molto importante. Il libretto rappresenta la documentazione storica degli adempimenti degli obblighi di legge relativi ai controlli periodici ed è quindi di fondamentale importanza se dovesse essere effettuato un controllo da parte dell'amministrazione.

Va dunque riposto in un luogo in cui sarà facile reperirlo in caso di necessità, come per esempio durante la manutenzione stessa o durante un controllo.

Se però il libretto andasse accidentalmente smarrito, sarà necessario chiederne uno nuovo al tecnico che effettuerà la revisione, che ve lo rilascerà in maniera del tutto gratuita.
In alternativa, sarà possibile chiedere il nuovo libretto alla casa produttrice, che ve ne spedirà uno nuovo.
È però importante sapere che questo libretto non sostituirà il vecchio e, in caso di controlli, non sarà possibile dimostrare di avere effettuato i controlli periodici previsti per legge.

Dall'ottobre del 2014 è in vigore un nuovo libretto della caldaia obbligatorio per i proprietari. Questa nuova tipologia di libretto dovrà essere compilato, come il vecchio, dal manutentore in occasione del controllo periodico. Ma attenzione: il vecchio libretto non deve essere gettato via, poiché rappresenta la documentazione storica della caldaia e vi sarà utile in caso di controlli.

Il libretto deve sempre contenere le seguenti informazioni:

  • dati dell'impianto
  • dati relativi al funzionamento delle caldaia
  • dati relativi alle operazioni di verifica e controllo dei fumi
  • dati dell'installatore

Contratti di manutenzione della caldaia

È bene, inoltre, sapere che i contratti per la manutenzione periodica della caldaia devono prevedere lo svolgimento di alcuni punti essenziali da parte dei manutentori delle caldaie, ossia i seguenti:

  • l'esecuzione di tutti i controlli che garantiscano la sicurezza e il buon funzionamento dell'impianto
  • il controllo biennale dei fumi e del rendimento di combustione, quale spia del buon funzionamento dell'impianto
  • l'aggiornamento del libretto di impianto in tutti i suoi punti essenziali
  • la compilazione del modello per l'autodichiarazione da trasmettere agli uffici comunali o provinciali
  • il rilascio di una bolla di lavoro che contiene la descrizione di tutte le operazioni di manutenzione effettuate sull'impianto a regola d'arte (valida anche ai fini fiscali).

Su chi gravano i costi della manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia se abitiamo in un appartamento in affitto?

Quest'ultima è una domanda di natura tecnico-giuridica molto frequente e a cui tenteremo d rispondere in maniere esaustiva.
Siamo infatti di fronte a una delle problematiche più spinose, che innesca sovente contrasti tra il proprietario dell'immobile e l'inquilino.

Innanzitutto possiamo affermare che vi è una differenza sostanziale tra la manutenzione ordinaria (e, quindi, il controllo periodico della caldaia), e la manutenzione straordinaria, ossia gli interventi una tantum dovuti per esempio a guasti e anomalie.

La manutenzione ordinaria della caldaia è generalmente a carico del conduttore (ossia dell'inquilino) e prevede:

  • Revisione periodica e controllo dei fumi di scarico
  • Aggiornamento del libretto in seguito al controllo periodico
  • Pagamento dei tecnici che provvedono al controllo e alla revisioni ai fini manutentivi
  • Pagamento delle tasse
  • Spese relative alla fornitura del calore (gas, energia elettrica, acqua)
  • Pulizia della caldaia in vista della cessazione e della messa a riposo dell'impianto.

La manutenzione straordinaria è invece, per legge, sempre a carico del proprietario (salvo disposizioni che agiscono in deroga alla normativa esplicitate nel contratto di locazione) e prevede:

  • installazione della caldaia e dell'impianto di riscaldamento
  • interventi di manutenzione straordinaria in seguito a guasti o anomalie nel funzionamento dell'impianto
  • pagamento dei tecnici in seguito agli interventi manutenzione straordinaria e degli eventuali pezzi di ricambio
  • adeguamento dell'impianto alla normativa vigente
  • eventuale sostituzione di pezzi o dell'intero impianto.

In sostanza si può dire che sono a carico dell'inquilino tutti i costi che riguardano l'uso quotidiano dell'impianto e quelli che derivano dal normale logorio della caldaia, nonché i vari adempimenti relativi al periodo di locazione (libretto, controlli periodici e tasse).
L'inquilino dovrà inoltre provvedere alle spese dovute al consumo di combustibile (come per esempio la fornitura di gas metano, l'energia elettrica e l'acqua).

Invece l'installazione, la sostituzione di pezzi e tutti gli interventi di manutenzione straordinaria in seguito a guasti che non possono essere attribuiti alla diretta responsabilità dell'inquilino, sono tutti oneri che gravano direttamente sul locatore, ossia sul proprietario dell'immobile concesso in fitto.

Una nota importante: se abitate o state per trasferirvi in un immobile in affitto, il proprietario è tenuto a consegnarvi tutta la documentazione relativa alla caldaia, incluso, ovviamente, il libretto. L'inquilino sarà, inoltre, responsabile delle sole revisioni relative al periodo di locazione.

Differenze tra una caldaia a gas e una caldaia a condensazione

Dal momento che ci siamo occupati della necessità di operare le periodiche operazioni di manutenzione delle caldaie previste per legge, anche in vista dell'impatto ambientale e della riduzione del consumo energetico complessivo da parte delle stesse, concludiamo con alcune informazioni utili che riguardano la sostituzione di una caldaia tradizionale a gas con una caldaia a condensazione di ultima generazione.

Una caldaia a condensazione è un particolare tipo di caldaia dotata di uno scambiatore capace di recuperare il calore presente nei fumi di combustione del gas, che nelle caldaie tradizionali viene disperso in atmosfera. Questo calore viene recuperato e trasformato in ulteriore energia termica.
Sebbene i costi di queste caldaie siano inizialmente superiori (di circa il 30-40% rispetto alle tradizionali), nel tempo saranno ampiamente ammortizzati dal notevole risparmio in termini di gas consumato annualmente (fino a 30/45% in meno).

Inoltre, per chi volesse provvedere alla sostituzione della vecchia caldaia con una caldaia a condensazione, sono previsti sgravi fiscali pari a circa il 65% della spesa complessiva per l'installazione.

Potrebbe essere un'ottima scelta in un mondo sempre più orientato verso l'ecologia e il risparmio, a beneficio non solo del proprio portafoglio ma anche del benessere delle prossime generazioni.

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